一再被央行提起的存量房贷利率调整，是市场极为关注的话题。有市民表示，存贷房贷利率如果下调，省的可是真金白银。近20天内，中国人民银行已两次提及存量个人住房贷款利率调整，意味着存量个人住房贷款利率调整将打破僵局，进入实操阶段。但就存量个人住房贷款利率调整最新落地情况，多家银行称暂无具体落地方案，亦有个别银行表示“正在调研”。

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央行再提调整存量房贷利率

8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议，并提到“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。这是中国人民银行近期第二次提及调整存量个人住房贷款利率。

此次提及存量个人住房贷款利率时提到了“依法有序”。对此，招联首席研究员董希淼认为，“依法”是指存量房贷合同由银行与借款人签订，利率条款变更也应在指导意见之下由借贷双方依法协商达成，中国人民银行不会直接规定利率调整的对象和幅度；“有序”即存量个人房贷利率调整不会“一刀切”，可能主要针对利率明显偏高的部分存量房贷，可根据利率高低分别确定不同的下调幅度，也可以是阶段性下调。

此外，中国人民银行第二次提及存量个人住房贷款利率时还提到了“指导”，对此，杨海平认为，监管有可能会通过指导意见等方式明确存量个人房贷分类分批调整的规则，且这个规则符合市场化、法治化原则。

存量个人住房贷款利率调整是“双赢”

监管两次表态后，市场也较为关注存量个人住房贷款利率未来的调降路径。

有业内人士表示，结合此前中国人民银行的表态，调整存量个人住房贷款利率有两个路径：一是降低银行加点利率，二是用新贷款替代旧贷款，即所谓的转贷款。

对此，光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，从降低商业银行协商成本，提升相关业务办理效率角度来看，不排除会采用此前对存量房贷利率批量打折的方式，但由于各家银行经营情况和房贷结构有所差异，相关措施可能会兼顾个体差异。

在他看来，降低存量个人住房贷款利率对上市银行具有多方影响：一是利率下调势必对部分银行净息差构成一定压力；二是有助于降低因提前还贷导致的利息损失，同时，有助于促进消费和楼市需求，推动房地产复苏，进而推动经济加快复苏，利好银行盈利和资产治理。

上海金融与发展实验室主任曾刚认为，存量个人住房贷款利率调整对银行的影响为中性。虽然短期内，可能会降低银行的利息收入，但从长期来看，更多是“双赢”。从银行角度而言，当前存量个人住房贷款利率定价较高，更多客户会选择提前还款，这将导致银行失去这部分生息资产。与其如此，银行不如在利息损失可承受范围内，通过友好协商的方式对存量个人住房贷款利率进行调整，保持这部分资产和客户的延续。这对银行而言具有积极意义。

多家银行称暂无落地方案

上一次提及“存量房贷利率调整”，是在7月14日，在2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜提及“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更（房贷）合同约定（利率），或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。

随后，兴业银行广州分行响应，在部分区域推出存量房贷利率1年期利率优惠券，引起了广泛关注。除此之外，其他银行暂未公布最新的下调政策或落地方案。

近日，包括国有大行、股份制银行在内的部分上市银行的相关负责人或官方客服先后回应，其中，多家银行回复称，目前具体方案并未出台。还有部分银行表示，仍在调研相关情况，暂未进行调整。此外，有客服回复，“还未接到中国人民银行下发的文件通知，通知正式下发后会做相应调整。”

招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼认为，向存量客户发放利率优惠券，作为一种能够减轻存量客户房贷利息支出、降低部分存量房贷利率的做法是可以尝试的，应支持更多银行进行探索，推出其他新手段。但这不会成为一个主流，也不会是降低存量房贷利率的重要方式。发放利率优惠券会面临几个问题，比如优惠券的发放对象、发放条件是什么，利率能降多少。如果不向所有客户发放，可能其他客户会有意见。商业银行应坚持公平、合理等原则，妥善处理好相关问题。

基于此，董希淼建议，通过市场利率定价自律机制，商定银行存量房贷利率调整的总体原则；建议各家商业银行总行出台具体方案，明确“直接降”“间接降”的条件、标准、流程。具备条件的地方，还可加大支持借款人将商业性房贷转换为公积金贷款，以进一步降低存量房贷利率。

实际上，降低房贷利率对商业银行的直接打击是压缩其利润空间。德邦证券测算，在个人住房贷款平均期限为18年的基本假设基础上，当前存量房贷年利息在2万亿元以上，假设存量房贷利率的调整目标点是5年LPR（基准）+10bp（加点），即4.30%，存量房贷利率调整可能每年降低房贷利息超4000亿元。

市场较为期待的是，政策层面或许可以出台结构性货币政策工具、存款利率下调、定向降准等利好，以帮助商业银行降低负债成本。